都更危老合建－Go Home 回家！

老屋重建是選擇都更危老合建呢？還是都更危老自建好呢？隨著近幾年都更危老的推廣，讓大家漸漸對於老屋重建也了一些概念。根據統計資料都更及危老重建的申請件逐漸增加，可是許多民眾仍不清楚兩者差異，對於都更危老合建或是自建也不知道哪個好。過去因為發生過一些有關都更或危老重建的爭議事件鬧上新聞版面，造成許多地主和住戶對政府和建商感到不是很信任，所提出條件受到質疑。所以了解都更危老相關資訊，選出適合自己的方案，就能維護自身權益。

那麼都更危老合建好，還是自建好呢？哪種方案對地主屋主最有利呢？就目前都更危老重建方式分為「公辦」、「民辦」、「自辦」三種方案：

1.公辦都更：由政府介入主導，多以大型土地範圍或是市政計畫為藍圖進行規劃，多為特定目的用途使用而進行規劃。但由於政府人力有限，且避免漁民爭力之嫌，所以公辦成功案例較少。
2.自辦都更危老：由地址或屋主自行籌辦，分配比例由原地主屋主依照比例分配，利益不用與建商分。自行都更規劃需自籌重建資金，也可以透過銀行融資。作業程序需自己辦理或是找專案管理單位負責協助。
3.都更危老合建：由建商主導和出錢進行規劃，但原地主住戶拿回約定好的資產後，剩餘利益全數交由建商。

自辦都更危老重建並不難，有專業的評估團隊及專案管理團隊和您一起建立心中的家園。更多有關都更及危老重建相關資訊在《Go Home 回家》的部落格裡面將會陸續整理相關資訊提供給大家。都更或危老重建問題諮詢及免費評估可以點選加入Line@，也可以點選網頁右上方加入Line@。

所以都更危老合建還是自建好呢？哪種方案對地主屋主最有利呢？就需要地主屋主們好好思考和商量。都更危老合建主要是由建方代為整合規劃、管控基地拆除與房屋重建工作。從初期與所有地主屋主的協商洽談、到房屋價值與條件評估、到準備資料及向政府部門提出申請、發包工程營造及建造監工、到最後的銷售（或預售）及交屋等都由建方主導。都更危老合建看中的地方，當然原地主屋主的屋宅分配後剩餘的利益全數都歸建商所有。都更危老合建其中對大的利潤來自於完工後扣除地主屋主應分得的房子，其餘交由建方銷售並由建方享有所得的部分，即是建商看中的利潤之所在。房價越高的地區，建商透過容積移轉後將樓地板面積與樓層數衝高，建商就可以獲取更高的獲利空間。這也就是都更危老合建時，建商一定會挑選房價越高的地區，全力將資金和容積移轉灌入，進而將建商的利益最大化。因為在台北市好地段、高房價的蛋黃區已經沒有好的建地可尋，所以就必須透過都更危老合建的方式來和原地主屋主換取建築基地的土地。

在說完都更危老合建的方式後，來說明一下委建是什麼？簡單來說，就是由地主屋主來主導整個重建基地的工作，可以透過委託全案管理機構、建方或是建築經理公司來執行整個重建工作，包含計畫擬定、設計劃歸、申請流程、銷售、發包工程營造、建地監工等工作。新建案完工後扣除地主屋主應分得的房子，其餘可交由受委託的全案管理機構、建方或是建經公司代為銷售管理，新房屋銷售所得為建築基地全數所有人所有，可入為新管委會共同基金或是依事先約定之比例進行分配。受委託的全案管理機構、建方或建經公司依合約向地主屋主領取服務費作為酬勞。這就是都更危老合建與自建的差異。

在都更危老合建上也會透過權利變換來進行新舊資產權力轉換的依據，依規定權利變換必須由政府認可的第三方公正單位進行估價，以評估土地房屋價值，作為更新後產權分配的依據。

那麼都更危老合建與自建在重建需要費用嗎？若是都更危老合建，除了應繳納給政府的稅費及預繳的管理費之外，所需費用皆由建商先行支付，地主屋主不須繳交任何費用。若是都更危老委建，地主屋主需自行籌措所有經費，但一般可藉由地主屋主以自己的土地與重建畫內容，向銀行申請融資及信託。許多房價高的地段，銀行都很樂意接這樣的抵押擔保物建，而且算下來扣除銷售分配剩餘的新屋後，其實地主和屋主也不見得需要拿出自己的資金辦理都更危老重建。透過這樣的模式，也大大提升地主和屋主自辦都更危老重建的意願。

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