台北市民生社區都更危老困難－Go Home 回家！

為什麼台北市民生社區都更危老困難度較其他地方高？台北市近幾年的都更危老重建不斷有案件申請通過，唯獨民生社區沒什麼進展。民生社區大多數房屋都是超過40年的老宅，但除了延壽國宅進行都更之外，沒有看見其他都更或危老重建案，台北市民生社區都更危老困難在哪裡呢？

相信大多數的台北市民都知道民生社區生活環境舒適、交通便利、商圈機能佳，是很多人認為非常適合居住的社區。民生社區雖然沒有捷運，但公車網絡四通八達；林蔭大道和公園綠地多，棋盤式整齊街道街廓，民生商圈生活機能俱全、環境舒適的，非常適合慢活居住的社區。且民生社區沒有空置土地進行開發，房屋平均單價維持六十幾到七十萬上下，以當地居民或是退休養老族為主要購置者，即使民生社區外圍的新成屋建案都超過八十幾萬，有些甚至破百萬，但民生社區的房價成長空間仍是有限。

生活機能和居住環境舒適的民生社區，大多是超過40年屋齡的老房子，那為何台北市民生社區都更危老困難重重呢？除了延壽國宅的都更案之外，就沒聽到其他的都更或危老重建案的消息。下面就讓我們簡單的來認識一下民生社區及該社區在都更危老重建上的困難之處。

民生社區原稱為民生東路新社區，屬於台北市松山區，中心點普遍認定在三民路和民生東路交叉的民生圓環。社區內綠地佔社區約10分之一面積，有二十幾座大小不等的公園。街道規劃採井字型、棋盤式規劃，道路上都有植樹。社區開發於西元1960至1970年代，當時由中央政府和台北市政府共同主導開發，並申請美援基金貸款。規劃仿效美國新興社區，採用美國知名都市計畫師科拉倫斯‧佩里（Clarence Arthur Perry，1872－1944）的「鄰里單元理論」進行規劃，將當時一大塊素地打造為全台第一個示範社區，是臺灣非常成功的都市計畫成果。或許就是規劃得太好、太適合居住，所以居民普遍認為沒有重建的迫切性，導致台北市民生社區都更危老困難的原因之一。

美國都市計畫師Clarence Perry他同時也是社會學家、作家和教育家。他負責紐約市規劃，建構鄰里單位和社區生活的觀點就是出自於他的著作《鄰里單位》（The Neighbourhood Unit，1929）和《機器時代住房》（Housing for the Machine Age，1939）。

民生社區的規劃依照Clarence Perry的「鄰里單元理論」，全社區分為7個鄰里單元，每個鄰里以足夠人口設立一所學校為基準，步行距離在400公尺範圍內。每個鄰里單元設置小型公園及遊樂設施。整個社區的中心位置再規劃大型民生公園一處。目前民生社區有精忠里、東昌里、介壽里、東榮里、三民里、富泰里、富錦里、新東里、新益里、莊敬里等十個里，屬於東社和三民兩個次分區。社區規劃時市政府特別制定「臺北市民生東路新社區建築管制要點」，控制建築樣式、道路及使用。其中最為特殊的是規定即使最小的6公尺巷道也要於兩側各退縮2公尺人行道，造就民生社區寬敞的社區空間。民生東路新社區也是全台灣第一個實施都市計畫容積率管制的地區。容積率管制的限制，是台北市民生社區都更危老困難的重要原因。

目前民生社區除了延壽國宅的都更案，沒有其他都更及危老重建的案子。延壽國宅於台北市松山區延壽街及延壽街72巷路口，是目前全台灣規模最大的海砂屋都更案。整個社區有7棟住宅大樓，共203戶，屋齡近30年且半數以上都是海砂屋，2000年經台灣省土木技師公會鑑定為海砂屋，並由台北市政府列管開始進行重建整合工作。有這麼一個指標都更案，那麼為何台北市民生社區都更危老困難仍是無法解決？

近幾年台北市都更及危老重建議題熱絡，唯獨民生社區沒什麼動靜，翻開報章媒體，標題寫著「北市危老改建遍地開花僅民生社區靜悄悄」、「危老重建也動不了台北民生社區無緣百萬房價」、「北市危老改建火熱民生社區卻掛蛋」、「危老政策火熱民生社區卻靜悄悄」…等多報導，就連網路論壇上也是有網民在詢問「為什麼民生社區很難都更」。前面我們從民生社區的背景探討住戶可能的原因，使得台北市民生社區都更危老困難。下面我們可以從法規面來看。

我們可以檢視民國086年07月01日發布的〔府都二字第 8604352500 號〕的《台北市民生東路新社區特定專用區建築管制要點》文中可見：

計畫名稱，修訂撫遠街、延壽街、敦化北路、松山機場南側(民生東路新社區)特定專用區細部計畫(第二次通盤檢討)案說明書內『台北市民生東路新社區特定專用區建築管理管制要點』條文案。

台北市民生東路新社區特定專用區建築管制要點

一、為保持民生東路新社區（以下簡稱本社區）舒適、安寧、方便、衛生之居住環境並維護本社區良好景觀，特訂定本管制要點。

二、本社區除商業用地及臨敦化北路東側住宅用地外，所有建築物不得設置騎樓。

三、本社區建築基地應依下列規定留設人行道，該人行道可計入基地面積：

（一）寬六公尺及八公尺之道路兩旁人行道各留二公尺。

（二）寬十二公尺之道路兩旁人行道各留三公尺。

（三）寬十八公尺以上道路兩旁人行道各留四公尺。

四、本社區容積率及建蔽率之規定如下：

（一）住宅用地之建蔽率不得超過50％，容積率不得超過 200％。

（二）第一種商業用地之建蔽率不得超過60％，容積率不得超過 360％。

（三）第三種商業用地之建蔽率不得超過70％，容積率不得超過 560％。

全文請詳閱相關北市整府公告資訊。由此就不難猜想，以台北市住宅區第三類的容積率225%都不容易談成，重建後不一定能換回原居住空間大小的房子，那麼容積率200%也將會是台北市民生社區都更危老困難原因。再加上有部分地區鄰近松山機場航線，就會有限高的條件。

相信很多人知道民生社區如此完善的規劃背景之下，造就如今生活環境舒適，雖然沒有捷運，但公車網絡四通八達；社區內林蔭大道和公園綠地多，棋盤式整齊街道街廓，商圈生活機能俱全、環境舒適的，非常適合慢活居住的社區。社區規劃之初，也將電線全面地下化，因此在社區內沒有設置電線杆，但在有線電視興起後，有大量的電纜線纏繞在路燈上，直到近年台北市政府推動有線電視電纜配線管理政策，才使社區內之景觀逐漸獲得改善。如次完善宜居的社區，讓許多住戶覺得沒重建改建的迫切性及必要性，所以台北市民生社區都更危老困難也在於之前有做好完整完善的規劃，所以大家也可以明白，好的都市計畫是人們居住品質的要素之一。

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